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Grundsteuerreform – Was bedeutet das für Eigentümer*innen?

Dass die Grundsteuer reformiert werden muss, war schon lange klar. Allerdings musste erst das Bundesverfassungsgericht die alte Regelung zur Grundsteuer als verfassungswidrig einstufen, damit eine Reform angestoßen wurde.

Ab wann gilt diese Grundsteuerreform? Was ändert sich und was ist für dich zu tun? Antworten auf diese und viele weitere Fragen findest du in diesem Blogartikel.

Grundsteuer – was wird besteuert und wen betrifft sie?

Die Grundsteuer gehört zu den ältesten Steuern. Sie kann bis in das Jahr 2000 v. Chr. zurückverfolgt werden und für die meisten deutschen Gebiete war sie bis zum 19. Jahrhundert die Haupteinnahmequelle.

Zunächst einmal einige allgemeine Informationen: Wer ist zur Zahlung von Grundsteuer verpflichtet?

Die Grundsteuer wird auf Grundstücke und Gebäude erhoben. Gezahlt wird sie von den Eigentümer*innen. Neben Wohngrundstücken unterliegen auch gewerblich genutzte Grundstücke und Flächen in der Land- und Forstwirtschaft der Grundsteuer.

Wie wurde die Grundsteuer bisher berechnet?

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgte in drei Stufen.
Grundlage zur Berechnung stellte der sog. Einheitswert dar. Der Einheitswert wurde mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Auf den so errechneten Steuermessbetrag wendete die Gemeinde, in deren Bereich das Grundstück lag, ihren Hebesatz an.
Berechnung Grundsteuer bisher
Eigentlich war vorgesehen, dass die Einheitswerte alle Grundstücke im Rahmen einer Hauptfeststellung alle sechs Jahre ermittelt werden. Allerdings fand 1964 die erste und letzte Hauptfeststellung für alle Grundstücke statt. Seither wurde der Einheitswert einzelner Grundstücke nur bei bestimmten Anlässen neu festgesetzt, wenn beispielsweise ein neues Gebäude errichtet wurde oder der Eigentümer wechselte.

Das führte zu Wertverzerrungen, da etwaige Modernisierungen der Gebäude oder unterschiedliche Werteentwicklungen unberücksichtigt blieben. Beispielsweise weist das Ruhrgebiet nicht dieselbe Wertentwicklung auf wie Hamburg oder München.

Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts 2018

Die Einheitsbewertung für bebaute Grundstücke (außerhalb der Land- und Forstwirtschaft und außerhalb der neuen Länder) ist unvereinbar mit dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Der Gesetzgeber ist verpflichtet, eine Neuregelung spätestens bis zum 31.12.2019 zu treffen.

Grundsteuerreform – ab wann gilt sie?

Zeitplan Grundsteuerreform
Die Mühlen mahlen langsam, daher wird die neue Regelung erstmalig ab dem 01.01.2025 angewendet. Bis dahin darf die bisherige Grundsteuerberechnung angewendet werden.

Aber:
Bereits im Jahr 2022 werden in einem Hauptfeststellungsverfahren alle Grundstückwerte neu festgestellt. Stichtag für die Bewertung ist der 01.01.2022. Die Finanzämter ermitteln auf Grundlage der „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ den Wert, den der Besitz zum 1.1.2022 hatte.

Alle 7 Jahre soll es eine neue Bewertung geben. Die alte Grundsteuerregelung darf ab dem 31.12.2024 nicht mehr angewendet werden. auszufüllen. Dies ist verpflichtend für den Start aller gewerblichen und freiberuflichen Tätigkeiten.

Grundsteuerreform – Was ändert sich?

Der Einheitswert hat zur Berechnung der Grundsteuer ausgedient. Es wird stattdessen mit dem neuen Grundsteuerwert gerechnet. Auch die Grundsteuermesszahlen wurden geändert und die Hebesätze werden zukünftig von den Kommunen ebenso noch angepasst werden.

Aber auch die neue Grundsteuer wird in drei Stufen berechnet.
Grundsteuerberechnung ab 01.01.2025

Berechnung des Grundsteuerwerts

Das jeweils anzuwendende Verfahren zur Bewertung des Grundstückes richtet sich nach der „Grundstücksart“. Folgende Grundstückarten werden unterschieden:
  • Unbebaute Grundstücke
  • Bebaute Grundstücke
    • Einfamilienhäuser
    • Zweifamilienhäuser
    • Mietwohngrundstücke
    • Wohnungseigentum
    • Teileigentum
    • Geschäftsgrundstück
    • gemischt genutzte Grundstücke und
    • sonstige bebaute Grundstücke
Bewertungsverfahren Grundsteuer
Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt anhand der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert:

Grundstücksfläche x Bodenrichtwert in EUR pro qm

Das Ertragswertverfahren zieht u. a. folgende Faktoren in die Berechnung ein:
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Wohnfläche
  • Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde
  • Alter des Gebäudes
  • monatliche Nettokaltmiete in Euro/qm Wohnfläche (Rohertrag
  • Bewirtschaftungskosten
Das Sachwertverfahren orientiert sich u. a. an diesen Faktoren:
  • Gebäudeart
  • Herstellungskosten Gebäude
  • Brutto-Grundfläche des Gebäudes
  • Alter des Gebäudes
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert

Steuermesszahl

Auf den so ermittelten Grundsteuerwert wird die Steuermesszahl angewendet. Diese wurde folgendermaßen festgelegt*:
  • 0,31 ‰ für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser
  • 0,34 ‰ für unbebaute und Nichtwohngrundstücke
  • 0,55 ‰ für Land- und Forstwirtschaft
*einige Bundesländer nutzen abweichende Messzahlen

Gilt die Regelung für alle Bundesländer einheitlich? - Öffnungsklausel

Nein, das Bundesmodell wird nicht in allen Bundesländern angewendet. Durch eine sogenannte Öffnungsklausel haben die Bundesländer die Möglichkeit zur Modifikation und machen davon auch Gebrauch:
  • Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen wenden eigene Modelle zur Bewertung an
  • Saarland und Sachsen wenden grundsätzlich das Bundesmodell an, haben aber hinsichtlich der Steuermesszahl modifiziert
Die folgende Übersicht zeigt die unterschiedlichen Verfahren der Bundesländer.
Bewertungsverfahren der Bundesländer

Welches Finanzamt ist zuständig für die Grundsteuer?

Das zuständige Finanzamt richtet sich grundsätzlich nach der Lage des Grundbesitzes und nicht nach deinem eventuell abweichenden Wohnsitz.

Was muss ich als Eigentümer*in jetzt tun?

Um die Neubewertung des Eigentums durchführen zu können, benötigt das Finanzamt für jedes Grundstück eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“.

Diese muss zwischen dem 1.7.2022 und dem 31.10.2022 elektronisch per ELSTER eingereicht werden.

Achtung:
Die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung erfolgt in der Regel per öffentlicher Bekanntmachung. Dementsprechend erhältst eventuell du kein Schreiben vom Finanzamt per Post!

Einige Finanzverwaltungen versenden jedoch Informationsschreiben. So auch die Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen. Diese versendet ab Mai 2022 individuelle Informationsschreiben mit Daten, die der Finanzverwaltung vorliegen und die für die Erstellung der Feststellungserklärung benötigt werden.

Ebenso bieten einige Finanzverwaltungen eine Hotline diesbezüglich an, um offene Fragen zu beantworten. Selbstverständlich können Steuerberater*innen ebenfalls unterstützen. Diese benötigen dann rechtzeitig alle Unterlagen, was uns zum nächsten Punkt bringt.

Diese Angaben müssen Eigentümer*innen machen

Grundangaben:
  • Aktenzeichen (zu finden entweder auf den bisherigen Einheitswertbescheiden oder den Abgabenbescheiden bzw. Grundsteuerbescheiden der Kommunen)
  • zuständiges Finanzamt
  • Lage des Grundstücks
  • Angaben aus dem Grundbuchauszug: Gemarkung, Flur und Flurstück, Fläche des Grundstücks, Grundbuchblattnummer und ggf. Mieteigentumsanteil mit Zähler und Nenner
  • Grundstücksart: unbebaut, Einfamilienhaus etc.

Ertragswertverfahren:
  • Gebäudeart (Anlage 38 zum BewG)
  • Baujahr
  • Wohnfläche, ggf. sonstige Flächen (soweit nicht Wohnflächen)
  • evtl. Abbruchverpflichtung

Sachwertverfahren:
  • Gebäudeart (Anlage 42 zum BewG)
  • Baujahr
  • Brutto-Grundfläche:
  • evtl. Abbruchverpflichtung

Hinweis zur Brutto-Grundfläche:
Diese ist die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks, in Anlehnung an die DIN 277‐1:2005‐02.

Es geht um folgende Bereiche:
  • überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen
  • überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen
  • nicht überdeckt.
Eine sorgfältige Ermittlung der Brutto-Grundfläche lohnt sich, weil diese Rechengröße unmittelbare Auswirkung auf die Höhe der Grundsteuer hat.

All diese Angaben sind zu finden in:
  • Kaufvertrag
  • Flurkarte
  • Grundbuchblatt
  • Einheitswertbescheid
  • Grundsteuerbescheid oder in der Teilungserklärung
Alle anderen Informationen, die zur Berechnung benötigt werden, gehen entweder aus dem Gesetz hervor oder werden von den Gemeinden oder dem Finanzamt bereitgestellt. So können z. B. Bodenrichtwerte in der Regel öffentlich eingesehen werden.

Wo kann ich mich informieren?

Weitere Informationen, auch zu spezifischen Regelungen der einzelnen Bundesländer, findest du u. a. auf: GrundsteuerReform

Welche Folgen hat die Grundsteuerreform für Mieter?

Eigentümer*innen können die Grundsteuer auf die Miete umlegen. Daran ändert sich nichts.

Das bedeutet:
Eigentümer*innen dürfen die Grundsteuer über die Nebenkosten in Rechnung stellen. Dies wirkt sich allerdings erst auf die Nebenkostenabrechnung 2025 aus.

Gibt es Vordrucke für die Feststellungserklärung?

Formulare erhältst du nach kostenloser Registrierung auf www.elster.de unter „Formulare & Leistungen > Alle Formulare > Grundsteuer“ und werden dort ab dem 1. Juli 2022 kostenlos zur Verfügung stehen.

Was kann ich jetzt bereits tun?

  • Prüfe, welche Unterlagen du benötigst und ob dir alle Informationen vorliegen
  • Registriere dich bei ELSTER, falls du noch keinen Zugang hast.
  • Informiere dich regelmäßig auf Grundsteuerreform über den aktuellen Stand
  • Falls du steuerliche Beratung wünschst: Frage deine Steuerkanzlei, bis wann deine Unterlagen vorliegen müssen, um die Erklärung zu erstellen. Viele Steuerkanzleien informieren ihre Mandanten auch proaktiv zur Feststellungserklärung.
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Hey - ich bin Barbara,

Steuerberaterin und Gründerin der TaxLounge. Mein Lebensmittelpunkt und Sitz der TaxLounge ist Düsseldorf und – für viele schlecht nachvollziehbar ;-) – ich liebe die Buchhaltung.

Mit einer Ausbildung zur Steuerfachangestellten hat mein beruflicher Weg zur Steuerberaterin vor 25 Jahren begonnen und seitdem ist Buchhaltung ein großer Teil meines Lebens.

Ich weiß, dass Steuern und Buchhaltung für Selbstständige extrem undurchsichtig sein können aufgrund der vielen Vorgaben. In diesem Blog findest du daher wichtige Tipps, die dir als Selbstständige*r durch den Steuerdschungel helfen.

Buchhaltung und Businessplanung können wichtige Säulen für dein Unternehmenswachstum sein und ich finde, sie dürfen sich trotzdem leicht anfühlen und Spaß machen.

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