Die Grundsteuerreform ist derzeit in aller Munde und Eigentümer*innen von Grundstücken oder Immobilien müssen bis Ende Oktober 2022 eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ per Elster einreichen.

In dieser Erklärung musst du auch Angaben zur Wohnfläche bzw. Nutzfläche deiner Immobilie machen.

Das klingt erst einmal gar nicht kompliziert, denn die Größe deiner Immobilie kennst du ja aus dem Kaufvertrag oder Bauplan. Damit hast du dich sicher eingehend vor dem Kauf beschäftigt.

Pah, es wäre nicht das Steuerrecht, wenn es nicht doch einiges zu beachten gäbe! ?

Und vergiss nicht, die Angaben sind Grundlage für die Grundsteuer. Also besser nicht aus Unwissenheit falsche Angaben machen.

Wie du die Wohnfläche bzw. Nutzfläche deiner Immobilie für die Grundsteuer berechnest, welche Flächen dazu zählen und welche nicht, das erfährst du in diesem Blogartikel.

Was ist eigentlich der Unterschied zwischen Wohn- und Nutzfläche?

Wohnflächen sind Flächen, die zu Wohnzwecken dienen. Also alle Flächen, die du bewohnst. Hierzu zählst du übrigens auch dein häusliches Arbeitszimmer, wenn du einen Raum deiner Wohnung als Arbeitszimmer nutzt, weil du im Homeoffice arbeitest.

Nutzflächen sind Flächen, die insbesondere betrieblichen Zwecken dienen und die keine Wohnflächen sind. Dazu zählen zum Beispiel Werkstätten, Verkaufsräume, Büros.

Nur der Vollständigkeit halber: Es gibt Berechnungsvorschriften, nach denen du beides berechnen musst:

Die Wohnfläche wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ermittelt. Für die Nutzfläche gilt die DIN 277.

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt genau, welche Räume und Flächen Mieter*innen und Eigentümer*innen bei der Wohnflächenberechnung in welchem Umfang berücksichtigen müssen.

Zur Wohnfläche zählen alle Räume, die zu einer Wohnung gehören.

Dazu zählen etwa:

• Schlafzimmer
• Esszimmer
• Kinderzimmer
• Wohnzimmer
• Küche
• Bad
• Flure
• Nebenräume wie Speisekammer oder Abstellräume
  Hinweis: Wenn der Abstellraum Schrägen hat, dann gilt die gleiche Regel wie unten beim Dachgeschoss.

Soweit so gut.

Jetzt wirds spannend …

Wintergarten und Schwimmbäder:

• Wenn sie zu allen Seiten geschlossen sind: 50 % Wohnfläche
• Wenn sie beheizt sind: 100 % Wohnfläche

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen:

• in der Regel: 25 % Wohnfläche
• bei sehr hochwertiger Ausstattung (je nach Einzelfall): 50 % Wohnfläche

Keller und Garage:

• Da diese außerhalb der Wohnung liegen: keine Wohnfläche.

Geschäftsräume:

• in der Regel: keine Wohnfläche.
• Ausnahme: Wenn der Mieter einen der Räume seiner Wohnung als Arbeitszimmer nutzt, muss die Fläche einbezogen werden: 100 % Wohnfläche.

Öfen, Badewannen, Heiz- und Klimageräte, freiliegende Installationen wie z.B. Wasserboiler, versetzbare Raumteiler sowie Einbaumöbel:

• Müssen nicht von der Gesamtfläche des Raumes abgezogen werden. Quasi also: 100 % Wohnfläche.

Nischen:

• Sofern sie nicht bis zum Boden herunterreichen oder weniger als 13 Zentimeter tief sind: keine Wohnfläche, müssen gegebenenfalls abgezogen werden.

Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen (sobald sie höher als 1,5 Meter sind und einen Flächeninhalt von mindestens 0,1 Quadratmeter haben):

• keine Wohnfläche, müssen gegebenenfalls von der Grundfläche abgezogen werden.

Treppen:

• abhängig von der Treppenhöhe. Bei Treppen mit mehr als drei Stufen: keine Wohnfläche, müssen abgezogen werden.
• Treppen mit weniger als drei Stufen: 100 % Wohnfläche.

Verkleidungen und Leisten:

• müssen in Wohnflächenberechnung einbezogen werden: 100 % Wohnfläche. Praktisch heißt das, dass der Zollstock oder der Laserentfernungsmesser oberhalb beziehungsweise neben den Verkleidungen und Leisten angesetzt werden müssen.

Wer in einer Dachgeschosswohnung lebt, hat aufgrund der Schrägen häufig eine geringere Fläche zur Verfügung.

Dies wird in der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung berücksichtigt. Erst ab einer Raumhöhe von zwei Metern geht die Wohnfläche vollständig in die Berechnung ein. Ist die Raumhöhe aufgrund der Dachschrägen niedriger als einen Meter, wird die Fläche nicht berücksichtigt. Alles dazwischen zählt zur Hälfte.

Die DIN 277 funktioniert in der Berechnung etwas anders als die WoFlV. Denn dabei wird keine Wohnfläche ermittelt, sondern Nutz- und Verkehrsflächen.
Dabei kommt unterm Strich eine höhere Grundfläche heraus.
So funktioniert die Berechnung nach DIN 277:

1. Zuerst wird die Brutto-Grundfläche der Immobilie ermittelt. Bei dieser Fläche sind die Außenmaße des Gebäudes ausschlaggebend. Das bedeutet, du misst von der Außenseite des Gebäudes bis zur Außenseite, inklusive der Wände.

2. Von diesem Wert werden dann die Konstruktionsflächen abgezogen. Dazu zählen zum Beispiel Wände, Nischen, Pfeiler oder Ähnliches. Das ergibt dann die Netto-Grundfläche des Gebäudes.

3. Diese Netto-Grundfläche teilt sich in Nutz-, Verkehrs und Funktionsfläche auf. Die Funktionsfläche wird wieder abgezogen. Das sind zum Beispiel Maschinen-, Betriebs- und Heizungsraum. Dies ergibt die Wohnfläche nach DIN 277.


Besonderheiten hierbei:

• Die Raumhöhe hat keine Auswirkungen auf die Berechnung
• Terrassen, Loggien und Balkone zählen vollständig zur Nutzfläche
• Wintergärten und Schwimmbäder zählen als Nutzfläche
• Räume außerhalb der Nutzfläche zählen ebenfalls dazu, etwa Keller, Waschküche oder Heizungsraum

Wo sind diese Angaben zu finden?

• Kaufvertrag
• Bauplan
• Beauftragtes Architektenbüro

Wenn dir diese Zahlen nicht vorliegen, kannst du dir auch Unterstützung holen und die Wohn- bzw. Nutzfläche berechnen lassen.

Vermessungsingenieure und Architekten bieten diese Leistung in der Regel an. Einfach mal nachfragen.


Quelle: https://grundsteuer-digital.de/